Nájmem nemovité věci se rozumí dočasné umožnění používání nemovité věci jedné osobě za úplatu, kdy je zároveň vyloučeno poskytnutí stejného práva jiným osobám. Posuzuje se jako služba a datum zdanitelného plnění se řídí dnem poskytnutí služby nebo dnem vystavení daňového dokladu (až drobné výjimky).
Z hlediska DPH je nájem osvobozen od daně s výjimkou:
- krátkodobého nájmu nemovité věci (trvání, které trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin)
- poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2008,
- nájmu prostor a míst k parkování vozidel,
- nájmu bezpečnostních schránek,
- nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení.
Plátce DPH se dle současné legislativy může rozhodnout, že se u nájmu nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činnosti uplatňuje daň. To jednoduše řečeno znamená, že plátce (firma registrovaná k DPH) bude pronajímat nemovitost jiné firmě/FO (též plátci) a nájemné zatíží DPH – nájem nebude od DPH osvobozen. Tuto variantu dobrovolného odvodu DPH z nájmu plátci upřednostňují z důvodu, že jakmile z nájmu odvádí DPH, mohou si DPH na vstupu nárokovat jako odpočet. Například nákup nemovitosti, opravy na nemovitosti, služby na vedení účetnictví, právní služby, tedy vše související s danou ekonomickou činností – ze všech přijatých plnění (služby, zboží) mohou nárokovat odpočet na DPH. Jakmile by nájemné bylo osvobozeno od DPH, není nárok na odpočet z přijatých plnění. Také může nastat situace, kdy firma pronajímá většímu počtu nájemců a nájem fakturuje různě – někomu s DPH, jinému bez DPH. V těchto případech se dostává firma do komplikované situace, kdy DPH z přijatých plnění musí krátit dle zákona o DPH a sledovat každý rok případnou změnu výpočtového koeficientu. Ale to je další poměrně složitá problematika.
Změna v dobrovolnosti nastává od roku 2021. Plátce se i nadále bude moci rozhodnout, zda u nájmu nemovitosti jinému plátci pro uskutečňování jeho ekonomických činností uplatní DPH. Ale má to jeden háček, a to že od 1. 1. 2021 bude nájem nemovitostí určených k bydlení vždy osvobozeným plnění bez nároku na odpočet. Týká se to například bytů, rodinných domů či staveb, v nichž je alespoň 60% podlahové plochy tvořeno obytným prostorem. Změna se týká i pozemků, na kterých stavba stojí. Tím v podstatě končí možnost uplatnit v případě koupě nemovitosti, která byla pronajímána (jinému plátci), celý nárok na odpočet. Tomu se často zneužívalo při nákupu nemovitosti pro bydlení, kde se následně sjednal formální nájem zatížený DPH a tím se dosáhlo odpočtu DPH, který by si kupující normálně nárokovat nemohl.
S problematikou souvisí lhůta deseti letého testu pro sledování nároku na odpočet, a pokud nemovitost určená k bydlení, u které se odpočet uplatnil, tento test deseti let nesplní, bude odpočet podléhat korekci 1/10 uplatněného odpočtu každý zbývající rok. Jinak řečeno, v důsledku tohoto nového pravidla budou muset plátci DPH, kteří při pořízení před rokem 2021 uplatnili nárok na odpočet u nemovitosti určené k bydlení, provádět úpravu odpočtu DPH dle § 78 ZDPH – korekci odpočtu DPH. Tento výpočet se bude provádět každý rok a bude se z původně uplatněného odpočtu vracet každý rok 1/10 částky až do naplnění lhůty 10 let.
Praktický příklad
Fyzická osoba podnikatel a plátce DPH kupuje nemovitost, která je dle katastru určená k bydlení. Rozhoduje se, jak s touto nemovitostí naloží. Má dvě možnosti. Pronajmout ji jinému plátci nebo poskytovat ubytovací služby. Protože již je seznámen se změnami účinnými od roku 2021 a rád by uplatnil z pořízení nemovitosti odpočet DPH, rozhoduje se tak, že nemovitost bude sloužit k poskytování ubytovacích služeb, kdy nárok na odpočet stále trvá, na rozdíl od nájmu. Na ubytovací služby musí zřídit živnost a danit tyto příjmy z hlediska daně z příjmu dle paragrafu 7. Není tedy možno danit příjmy dle paragrafu 9 zákona o daních z příjmu, jak by tomu bylo u nájmu. Příjem dle § 7 podléhá zdravotnímu a sociálnímu pojištění. Proto je nutné vytvořit kalkulaci, jaká varianta z hlediska daní je nejvýhodnější volba. To znamená, důležité je rozhodovat se komplexně a myslet na daňové důsledky z různých úhlů. Zda za A) uplatnit odpočet z pořízení nemovitosti, možnost nárokovat z pořízených služeb a zboží odpočet na DPH v návaznosti na ekonomickou činnost a danit dle § 7 s dopady na sociální a zdravotní pojištění. Sledovat 10 let využití nemovitosti. Nebo za B) neuplatnit odpočet z pořízení nemovitosti, pronajmout ji plátci či neplátci, příjem danit dle § 9 (bez dopadu na sociální a zdravotní pojištění), nemít možnost jakkoli si uplatnit odpočet na DPH z dalších pořízených služeb či zboží souvisejících s nájmem.
Zdroj:
Zákon o DPH
https://www.arws.cz/novinky-v-arrows/investice-platcu-dph-do-najemni-nemovitosti
Ing. Jitka Kyliánová